Bouwkundige keuring: wanneer is hij echt nodig en wat krijg je ervoor?
Een bouwkundige keuring (ook wel aankoopkeuring of bouwtechnische keuring) is een visuele inspectie van een woning door een bouwkundige, met als doel zichtbare gebreken, te verwachten kosten en risico's in kaart te brengen. Sinds 2024 vragen veel hypotheekverstrekkers bij een bod boven de vraagprijs of bij oudere woningen om een rapport. Voor de koper is de keuring vooral een onderhandelingsmiddel én een waarschuwingssysteem voor verborgen kosten in de eerste tien jaar.
Wil je eerst zelf een gratis voor-check doen?
In 15 minuten weet je of een fysieke keuring van € 400 tot € 600 in dit geval nodig is.
Naar de gratis woningcheckIn de praktijk
Plan de keuring tussen bod en definitieve koopovereenkomst. Reken op € 400 tot € 600 voor een doorsnee woning. Vraag expliciet om kostenraming en herstelprioriteit, niet alleen een opsomming van gebreken. Doe vooraf een snelle eerste check zelf, zodat je weet of een fysieke keuring überhaupt nodig is voor deze woning.
€ 400 tot € 600
2 tot 3 uur op locatie
1 tot 5 werkdagen
Wat zit er in een bouwkundige keuring
Een bouwkundige keuring is een visuele inspectie. De bouwkundige loopt door de woning, kruipt de kruipruimte in (indien bereikbaar), bekijkt het dak vanaf vaste opstapplekken en beoordeelt installaties op uiterlijk en leeftijd. Hij of zij hakt niets open en haalt geen pleisterwerk weg. Het rapport beschrijft bouwdelen, conditie, herstelkosten op korte termijn (0 tot 1 jaar), middellange termijn (1 tot 5 jaar) en lange termijn (5 tot 10 jaar). Wat een keuring niet is: een NEN 2767-conditiemeting voor een MJOP, een asbestinventarisatie, een funderingsonderzoek of een installatiekeuring. Voor die specialismen verwijst de bouwkundige bij verdenking door.
Wanneer is een keuring echt verstandig
Bij woningen ouder dan 25 jaar, bij eigen huizen die langer dan tien jaar door dezelfde eigenaar bewoond zijn (achterstallig onderhoud komt dan vaker voor) en bij beleggingspanden of woningen met eerdere verbouwingen door particulieren. In funderingsrisicogebieden (delen van West-Nederland, Zaanstreek, Rotterdam, oude binnensteden) is een keuring met expliciete aandacht voor fundering vrijwel altijd geld waard. Bij nieuwbouw van een betrouwbare ontwikkelaar (na 2015) is een volledige keuring meestal overdreven; een korte opname bij oplevering volstaat.
Wat een keuring oplevert in de onderhandeling
Een keuringsrapport met een herstelraming geeft de koper twee opties: opnieuw onderhandelen over de prijs (typisch 30 tot 60 procent van de gevonden korte- en middellange-termijnkosten), of het ontbindende voorwaarden-clausule inzetten zoals vastgelegd in de koopovereenkomst. Verkopers accepteren een bouwkundig voorbehoud zelden in een sterke markt; in een rustige markt is het inmiddels gangbaar. Het rapport heeft ook waarde na aankoop: het wordt de basis voor het eigen meerjaren onderhoudsplan.
Snelle eerste check zelf doen vóór de fysieke keuring
Niet elke woning verdient direct een € 500-keuring. Voor een appartement van vijf jaar oud van een grote bouwer is dat zonde. Een snelle voorlopige check vooraf helpt bij die afweging. OnderhoudInZicht gebruikt Kadasterdata (bouwjaar, oppervlakte, type woning) plus een korte vragenlijst per bouwdeel om binnen vijftien minuten een eerste onderhoudsbeeld te geven, met indicatieve kosten en NEN 2767-richting per element. Dat is geen vervanging van een fysieke keuring, maar wel een nuttig vertrekpunt: het laat zien welke bouwdelen je tijdens de bezichtiging extra moet bekijken en of een dure keuring zinvol is.
Wel een fysieke bouwkundige keuring laten doen bij:
- Woning ouder dan 25 jaar
- Vrijstaande woning of twee-onder-een-kap
- Eerdere eigen verbouwingen door particulier (zelfklus)
- Funderingsrisicogebied: West-Nederland, oude binnensteden
- Zichtbare scheuren, vochtplekken of klemmende ramen tijdens bezichtiging
- Bod boven vraagprijs of overbieden in een hete markt
Eerst een snelle online eerste check overwegen bij:
- Nieuwbouwwoning van een betrouwbare ontwikkelaar (na 2015)
- Appartement in goed onderhouden VvE met actueel MJOP
- Twijfel of bezichtiging serieus genoeg is voor een dure keuring
- Vergelijking van twee of drie woningen vóór beslissing
- Voorbereiding op de bezichtiging zodat je gerichte vragen kunt stellen
Vrijblijvende offerte
Vraag direct een offerte aan voor bouwkundige keuring: wanneer is hij echt nodig en wat krijg je ervoor?
Geen account nodig, geen scan invullen. Laat je gegevens achter en wij brengen je in contact met een vakman uit ons netwerk met ervaring in dit specifieke probleem.
- Binnen 1 werkdag contact
- Vakmensen uit ons netwerk
- Vrijblijvend en kosteloos
Veelgestelde vragen
Wat kost een bouwkundige keuring in 2026?
Een standaard visuele keuring kost in 2026 doorgaans € 400 tot € 600 voor een doorsnee eengezinswoning. Een uitgebreidere keuring met thermografie, vochtmeting, drone-inspectie van het dak of expliciet funderingsadvies loopt op naar € 800 tot € 1.200. Een appartementenkeuring is doorgaans € 300 tot € 450. Prijzen variëren regionaal en per inspecteur; vraag minimaal twee offertes.
Hoe lang is een bouwkundige keuring geldig?
Een keuringsrapport heeft geen formele geldigheidsduur, maar is praktisch bruikbaar voor zes tot twaalf maanden. Een keuring is een momentopname; lekkages of zetting kunnen binnen maanden ontstaan. Hypotheekverstrekkers accepteren meestal rapporten tot zes maanden oud.
Vervangt een online onderhoudsscan een fysieke bouwkundige keuring?
Nee. Een online tool zoals OnderhoudInZicht werkt met Kadasterdata en zelfgerapporteerde signalen. Daarmee maakt hij een onderbouwde inschatting van te verwachten onderhoud, geen vaststelling van actuele bouwkundige gebreken. De fysieke keuring blijft nodig voor de juridische status (ontbindende voorwaarde) en voor zichtbare gebreken die je zelf niet ziet. De online check is wel waardevol als voorbereiding of als alternatief bij woningen waar een fysieke keuring overkill is.
Wie betaalt de bouwkundige keuring, koper of verkoper?
Standaard betaalt de koper, omdat die de keuring laat uitvoeren in zijn eigen belang. Bij een verkoopkeuring (uitgevoerd door de verkoper en beschikbaar gesteld aan kopers) ligt het andersom. Een verkoopkeuring is nooit volledig neutraal, omdat de verkoper de opdrachtgever is; een koper kan een eigen onafhankelijke keuring laten doen op basis van het verkoopkeuringsrapport, vaak tegen lager tarief.
Kan ik de keuringskosten aftrekken van de belasting?
De kosten voor een bouwkundige keuring zijn niet aftrekbaar bij de woning zelf. Bij een beleggingspand vallen ze onder de eenmalige aankoopkosten en zijn ze evenmin direct aftrekbaar, maar tellen wel mee in het aanvangsbedrag voor box 3.
Doe gratis een eerste check voor je biedt
Vul bouwjaar en adres in en beantwoord per bouwdeel een paar vragen. Je krijgt direct een onderbouwd beeld van te verwachten onderhoud en een indicatie of een fysieke bouwkundige keuring de investering waard is.
Start mijn eerste checkBronnen & verder lezen
Onafhankelijke bronnen voor kopers en eigenaren.