Gebreken melden in een huurwoning: stappen, termijnen en procedure
Gebreken aan een huurwoning meld je aan de verhuurder met een omschrijving, foto’s en de datum waarop het probleem is vastgesteld. Vraag om herstel binnen een termijn die past bij de ernst. De vervolgstappen hangen af van het huurcontract, het soort gebrek en de bevoegdheid van de Huurcommissie of rechter.
Controleer de onderhoudsplicht van huurder en verhuurder. Leg de toestand vast met een inspectierapport van de huurwoning. Voor eigenaren staat de planning bij onderhoud van een verhuurd pand.
gebreken melden: Verantwoordelijkheid en vervolgstappen
Onderhoudsafspraken
Documenteer altijd: foto's met datum, een schriftelijke melding (aangetekend of per e-mail met leesbevestiging), en een redelijke termijn. Voor sociale huur (huurprijs onder de liberalisatiegrens) is de Huurcommissie laagdrempelig en goedkoop (€ 25 leges). Voor vrije sector loopt het via de kantonrechter.
BW 7:204 t/m 7:208
€ 25 (2025)
6 weken, korter bij gevaar
gebreken melden: Stap 1: schriftelijk melden met bewijs
Stuur de verhuurder of beheerder een aangetekende brief of e-mail. Vermeld: adres, datum waarop het gebrek is ontstaan of opgemerkt, concrete omschrijving (waar, hoe groot, sinds wanneer), foto's met datum, en een redelijke hersteltermijn. Bij niet-urgent: vier tot zes weken. Bij urgent (lekkage, gaslek, geen warm water in winter): 24 tot 72 uur. Bewaar verzendbewijs.
gebreken melden: Stap 2: in gebreke stellen bij uitblijven reactie
Reageert de verhuurder niet of doet hij niets binnen de termijn, stuur dan een ingebrekestelling: opnieuw schriftelijk, met verwijzing naar de eerste melding, een laatste redelijke termijn (typisch twee weken) en de aankondiging dat je anders de Huurcommissie of kantonrechter zult inschakelen en eventueel zelf herstel laat uitvoeren met verrekening (artikel 7:206 lid 3 BW).
gebreken melden: Stap 3: Huurcommissie (sociale huur)
Heeft je woning een huurprijs onder de liberalisatiegrens (in 2025 € 879,66) en is het een zelfstandige woning, dien dan binnen 6 maanden na de melding een verzoek tot tijdelijke huurverlaging in bij de Huurcommissie. De Huurcommissie beoordeelt de ernst (categorie A, B of C) en stelt de huur tijdelijk vast op 20 tot 60 procent van de geldende huurprijs tot het gebrek is verholpen. Dit is een sterk drukmiddel; veel verhuurders herstellen zodra een procedure loopt.
gebreken melden: Stap 3 alternatief: kantonrechter (vrije sector)
Bij vrije sectorhuur boven de liberalisatiegrens stap je naar de kantonrechter. Eis: herstel binnen termijn, eventueel met dwangsom, en huurverlaging of schadevergoeding over de gebrekkige periode. Procesvertegenwoordiging is bij de kantonrechter niet verplicht maar bij grotere geschillen wel verstandig. De Woonbond en rechtsbijstandverzekeringen helpen.
gebreken melden: Bijzondere situaties: gevaar, gezondheid, onbewoonbaarheid
Bij acuut gevaar (gaslek, instortingsrisico, ernstige elektriciteitsstoring) mag de huurder direct herstel laten uitvoeren door een vakman en de kosten verhalen, mits aantoonbaar urgent. Bij schimmel waarbij de GGD adviseert tijdelijk uit de woning te gaan, kan de huurder vervangende woonruimte eisen of de huurovereenkomst laten ontbinden via de rechter (artikel 7:210 BW).
In je meldingsbrief opnemen
- Adres en jouw naam, datum van schrijven
- Omschrijving van het gebrek (locatie, duur, omvang)
- Foto's of video met datum als bijlage
- Verzoek tot herstel binnen redelijke termijn
- Aankondiging vervolgstappen bij uitblijven
- Verzenden per aangetekende post of e-mail met leesbevestiging
Termijnen die meestal redelijk zijn
- Acuut (gaslek, lekkage, geen warm water in winter): 24 tot 72 uur
- Storing cv buiten stookseizoen: 1 tot 2 weken
- Vocht of schimmel: 4 tot 6 weken voor onderzoek + herstelplan
- Schilderwerk of cosmetisch: 3 tot 6 maanden
- Bij vakantieperiode: redelijke verlenging accepteren
gebreken melden: Gerelateerde problemen
Vrijblijvende offerte
Vraag direct een offerte aan voor gebreken melden in een huurwoning: stappen, termijnen en procedure
Geen account nodig, geen scan invullen. Laat je gegevens achter en wij brengen je in contact met een vakman uit ons netwerk met ervaring in dit specifieke probleem.
- Binnen 1 werkdag contact
- Vakmensen uit ons netwerk
- Vrijblijvend en kosteloos
Stap 1 van 2 · Je klus en regio
gebreken melden: Veelgestelde vragen
Mag ik de huur opschorten zolang het gebrek niet is verholpen?
Eenzijdig opschorten is risicovol; dat kan worden uitgelegd als wanbetaling. Veilig is om de huur door te betalen onder protest en de Huurcommissie of rechter om tijdelijke huurverlaging te vragen. Die uitspraak werkt met terugwerkende kracht.
Wat als ik geen reactie krijg en het gebrek wordt erger?
Documenteer de verergering (datum, foto's, eventueel gevolgschade) en stuur een ingebrekestelling. Daarna kun je een spoedprocedure bij de kantonrechter starten (kort geding) of bij sociale huur de Huurcommissie inschakelen. Bij dreigende schade mag je zelf herstellen en verrekenen (artikel 7:206 lid 3 BW).
Hoeveel huurverlaging spreekt de Huurcommissie toe?
Afhankelijk van de gebrekcategorie: categorie A (ernstig, bijvoorbeeld geen warm water of vocht in slaapkamer) typisch 40 tot 60% korting; B (matig) 30 tot 40%; C (gering) 20%. De korting geldt tot het gebrek is verholpen en wordt door de Huurcommissie hersteld als verhuurder daarna in gebreke blijft.
Wat als de verhuurder de woning na herstel opnieuw verhuurd of verkoopt?
Koop breekt geen huur: bij verkoop neemt de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst en de onderhoudsverplichtingen over. Een lopende Huurcommissieprocedure of vonnis blijft gelden tegen de nieuwe verhuurder.
gebreken melden: Andere huurwoning-artikelen
gebreken melden: Verantwoordelijkheid voor onderhoud vaststellen
Een gratis woningscan brengt per bouwdeel in kaart wat er aan onderhoud nodig is — handig om te onderbouwen welke punten je bij de verhuurder moet melden.
Start gratis woningscangebreken melden: Bronnen en verder lezen
Wettelijke bronnen en onafhankelijke organisaties voor huurrecht.