Inspectierapport huurwoning: voor- en eindopname zonder discussie
Laatst bijgewerkt op
Bij het begin en einde van de huur wordt de woning opgenomen. Dit voor- en eindopnamerapport bepaalt of de huurder bij vertrek een schadepost krijgt. Sinds een belangrijke uitspraak van de Hoge Raad uit 2008 (Ymere/Nelisse) is een verhuurder zonder voorinspectierapport in een zwakke bewijspositie: zonder beginstaat geen aantoonbare schade.
In de praktijk
Maak altijd een voorinspectierapport met datum, foto's per ruimte en handtekening van beide partijen. Doe een vooropname bij de eindopzegging (twee tot vier weken voor einde huur), zodat herstel nog mogelijk is. Normale slijtage komt voor rekening van de verhuurder, toerekenbare schade voor de huurder.
BW 7:224 en HR Ymere/Nelisse 2008
2 tot 4 weken vooraf
Voor verhuurder
Voorinspectie bij aanvang: waarom het zo belangrijk is
Artikel 7:224 lid 2 BW bepaalt dat de huurder de woning oplevert in de staat waarin hij is ontvangen, behoudens normale slijtage. Is er geen voorinspectierapport, dan wordt aangenomen dat de woning bij aanvang in goede staat is opgeleverd (HR 27 juni 2008, Ymere/Nelisse). Voor de verhuurder een lastige bewijspositie. Een gedetailleerd voorinspectierapport met datum, foto's per ruimte en handtekening van beide partijen voorkomt later discussie.
Wat een goed voorinspectierapport bevat
Per ruimte: vloeren (type, gebreken, plekken), wanden (afwerking, gaten, beschadigingen), plafonds, ramen en kozijnen (sluiting, glas, verf), deuren (sluiting, slot, sleutels), sanitair (kleur, scheurtjes, kit), keuken (apparaten, lade-mechanismen), elektra (stopcontacten, schakelaars), cv en radiatoren (werking, drukke), ventilatie, vloer- en plafondhoeken. Foto's per ruimte op dezelfde plek genomen, met datum en korte beschrijving. Beide partijen tekenen het rapport.
Vooropname bij einde huur: voorkom dubbele kosten
Twee tot vier weken voor het einde van de huur loopt de verhuurder samen met de huurder door de woning. Wat moet de huurder nog herstellen? Niet meegenomen schroeven, gaten in wanden, hardnekkige aanslag, kapot sanitair door huurder. De huurder krijgt nog tijd om dit zelf te herstellen of professioneel te laten doen, wat aanzienlijk goedkoper is dan een eindafrekening waar de verhuurder later kosten doorberekent met opslag.
Normale slijtage versus toerekenbare schade
Normale slijtage (verhuurder): verkleurd schilderwerk na 6+ jaar, lichte krasjes in vloer, slijtplekken op trapleuning, verkleurd kunststof rond knoppen, kalkaanslag in douche bij goed onderhoud, verroeste schroeven in raamboeien. Toerekenbare schade (huurder): gaten in muren door zware ophangsystemen, gebroken sanitair, brandvlekken, dichtgekitte ontluchtingsgaten, kapotte deurbeslag door verkeerd gebruik, verwijderde keuken die er bij aanvang was. Schimmel is een grijs gebied: bouwkundig of ventilatiegedrag — zie /huurwoning/onderhoudsplicht-huurder-verhuurder.
Wijzigingen door huurder: ZAV-beleid
Zelf aangebrachte voorzieningen (laminaat, nieuwe keuken, fotobehang) zijn bij einde huur in principe te verwijderen, tenzij verhuurder ze accepteert. Steeds vaker geldt 'wegnemen of laten zitten' beleid: huurder mag de wijziging laten, verhuurder neemt geen vergoeding op zich. Leg ZAV-afspraken schriftelijk vast tijdens de huur, niet pas bij vertrek.
Voorinspectierapport bevat
- Datum + adres + namen + handtekening beide partijen
- Per ruimte: vloer, wanden, plafond, ramen, deuren
- Foto's per ruimte met datum (digitale meta)
- Lijst geleverde apparaten en sleutels
- Werking cv, sanitair, ventilatie expliciet getest
- Meterstanden (energie, water)
Eindopname-tips
- Vooropname 2 tot 4 weken voor einde huur
- Verstrek schriftelijke herstelpunten direct
- Geef huurder tijd voor zelfherstel of vakman
- Eindopname met nieuwe foto's en meterstanden
- Eindafrekening binnen 14 dagen, gespecificeerd
- Bij geschil: Huurcommissie of kantonrechter
Vrijblijvende offerte
Vraag direct een offerte aan voor inspectierapport huurwoning: voor- en eindopname zonder discussie
Geen account nodig, geen scan invullen. Laat je gegevens achter en wij brengen je in contact met een vakman uit ons netwerk met ervaring in dit specifieke probleem.
- Binnen 1 werkdag contact
- Vakmensen uit ons netwerk
- Vrijblijvend en kosteloos
Veelgestelde vragen
Wat als er geen voorinspectierapport is gemaakt?
Dan geldt het rechtsvermoeden uit het arrest Ymere/Nelisse (2008): de huurder heeft de woning in goede staat ontvangen en mag hem in diezelfde staat opleveren, op normale slijtage na. De verhuurder kan dan slechts schade aantonen die evident door huurder is veroorzaakt, met bewijs. Maak een rapport altijd schriftelijk en met foto's.
Mag de verhuurder een schoonmaak in rekening brengen?
Alleen als de woning aantoonbaar vies is opgeleverd, niet voor 'normale verhuisresten'. Een 'standaard schoonmaakvergoeding' los van werkelijke kosten is niet toegestaan; het moet werkelijke kosten zijn die aantoonbaar zijn (factuur).
Wie betaalt schilderwerk binnen bij vertrek?
Bij normale slijtage (kleurverlies na 6+ jaar wonen, lichte vegen) is dat voor verhuurder. Heeft huurder rood of zwart geschilderd in afwijking van de oorspronkelijke kleur, dan kan verhuurder eisen dat dit wordt teruggebracht naar lichte basiskleur. Bij twijfel: kijk naar voorinspectierapport.
Wat als de huurder gaten in de muur achterlaat?
Standaard schroef- of pluggaten van normaal ophangen (schilderijen, gordijnrails) zijn normale slijtage. Grote gaten (boorgaten voor zware ophangsystemen, beschadigingen door tv-beugel) moeten worden hersteld door huurder: gips, vullen en schilderen in oorspronkelijke kleur.
Andere huurwoning-artikelen
Twijfel je wie verantwoordelijk is voor jouw situatie?
Een gratis woningscan brengt per bouwdeel in kaart wat er aan onderhoud nodig is — handig om te onderbouwen welke punten je bij de verhuurder moet melden.
Start gratis woningscanBronnen & verder lezen
Wettelijke bronnen en onafhankelijke organisaties voor huurrecht.