Groot onderhoud plannen: van MJOP naar uitvoering
Tussen het MJOP en de eerste steiger zit minimaal een jaar voorbereiding. Wie dat onderschat, krijgt te maken met spoedopdrachten, hogere prijzen en ontevreden bewoners.
In de praktijk
Begin twaalf maanden voor uitvoering met inspectie en bestek, schrijf drie aannemers aan, gun op kwaliteit én prijs, en koppel oplevering aan een definitief MJOP-update.
9 tot 12 maanden
minimaal 3
5 tot 10 jaar
Wettelijke basis
BW Boek 5 art. 121 en Modelreglement art. 38
Grondslag: Besluit groot onderhoud algemene ledenvergadering
Groot onderhoud vraagt om een besluit van de algemene ledenvergadering, doorgaans met een gewone meerderheid. De splitsingsakte kan een hogere drempel voorschrijven, bijvoorbeeld twee derde meerderheid voor besluiten boven een bepaald bedrag.
Hoe het werkt
Een goed aanbestedingstraject begint met een bestek of werkomschrijving. Dat is meer dan een offerteaanvraag: het beschrijft welk materiaal, welke werkwijze en welke garantievoorwaarden de VvE verlangt. Drie aannemers vragen levert vergelijkbare prijzen op alleen als zij hetzelfde bestek calculeren. Zonder bestek krijg je drie verschillende werkomvangen en is vergelijken onmogelijk. Gun niet automatisch aan de laagste; weeg referentieprojecten, financiële stabiliteit, garantietermijn en planning even zwaar. Leg gunning en opdracht vast in een schriftelijke overeenkomst met opleveringsdatum, betalingsschema (vaak 30 procent bij start, 60 procent bij oplevering, 10 procent na onderhoudsperiode van zes maanden) en boeteclausule bij overschrijding.
Wat een goede VvE doet
- Bestek of werkomschrijving op laten stellen door onafhankelijke bouwkundige
- Drie offertes op basis van hetzelfde bestek
- Bouwvergadering tijdens uitvoering met aannemer, bestuur en bouwkundig adviseur
- Oplevering met opname, restpuntenlijst en onderhoudsgarantie
Veelvoorkomende valkuilen
- Eén aannemer benaderen vanuit gewoonte en geen vergelijking maken
- Mondelinge afspraken zonder bestek of contract
- Vooruitbetaling van meer dan 30 procent bij start
- Geen bouwbegeleiding tijdens uitvoering, met meerwerkdiscussies achteraf
Veelgestelde vragen
Welke meerderheid is nodig voor een besluit over groot onderhoud?
Standaard een gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen in een ALV waar de gebruikelijke quorumeisen zijn gehaald. De splitsingsakte kan een hogere drempel stellen, vooral bij ingrepen die de gemeenschappelijke voorzieningen wijzigen.
Moeten leden meebetalen die binnenkort verhuizen?
Ja. De bijdrage volgt het eigendom op het moment van de stortingstermijn. Een vertrekkende eigenaar betaalt zijn deel; de nieuwe eigenaar neemt vanaf de transportdatum verdere verplichtingen over.
Wat als één lid de bijdrage weigert?
De VvE kan via incasso en uiteindelijk via de kantonrechter nakoming afdwingen. In de praktijk is een betalingsregeling vaak afdoende. Achterstallige bijdragen blijven kleven aan het appartementsrecht en worden ook bij verkoop overgenomen door de koper.
Bronnen & verder lezen
Wettelijk kader en praktijkgids voor VvE-bestuurders.
Maak het MJOP voor jouw VvE
OnderhoudInZicht stelt op basis van bouwjaar, complexgrootte en bouwdelen automatisch een conceptplan op volgens NEN 2767. Inclusief jaarbijdrage voor het reservefonds en koppeling met verduurzaming.
Start gratis