Onderhoudsplicht huurder en verhuurder: wie is verantwoordelijk voor wat
Laatst bijgewerkt op
De Nederlandse wet verdeelt onderhoud in een huurwoning helder, maar in de praktijk ontstaat vaak discussie over de grens. Het uitgangspunt staat in Burgerlijk Wetboek boek 7, artikel 217: de verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud en gebreken; de huurder voor klein, dagelijks onderhoud zoals limitatief omschreven in het Besluit kleine herstellingen. Op deze pagina lees je wat in welke categorie valt, met concrete voorbeelden per bouwdeel.
In de praktijk
Twijfel je? De hoofdregel: alles wat de huurder met normaal gereedschap, zonder vaklieden en zonder noemenswaardige kosten kan doen, is voor de huurder. Vervanging van onderdelen, herstel door slijtage en alles met een vakman is voor de verhuurder. Servicekosten kunnen klein onderhoud verschuiven (zie /huurwoning/servicekosten-onderhoud).
BW boek 7 art. 206 t/m 220
Besluit kleine herstellingen 2003
Huurcommissie of kantonrechter
Hoofdregel uit het Burgerlijk Wetboek
Artikel 7:206 BW verplicht de verhuurder gebreken te verhelpen op verzoek van de huurder, tenzij dat onmogelijk is of redelijkerwijs niet kan worden gevergd. Artikel 7:217 BW legt klein, dagelijks onderhoud bij de huurder. De concrete invulling van 'klein onderhoud' staat in het Besluit kleine herstellingen van 2003. Wat daarin niet staat, valt automatisch onder de verhuurder, ook als het op het eerste gezicht klein lijkt.
Wat valt onder klein onderhoud (huurder)
Onder klein onderhoud vallen onder andere: schoonhouden en ontstoppen van afvoeren, vervangen van lampen en zekeringen, smeren van scharnieren en sloten, vastzetten van losse schroeven, vervangen van kraanleertjes en doucheslangen, ontkalken van apparatuur, kleine reparaties aan bel en deurkruk, opnieuw kitten van keuken- en badkamerkit, schoonhouden van ventilatieroosters en wasemkappen, tuinonderhoud (snoeien, maaien) en het bijhouden van een door huurder aangelegde tuin. Schilderwerk binnen valt voor zover het normaal onderhoud betreft ook onder huurder.
Wat valt onder groot onderhoud (verhuurder)
De verhuurder is verantwoordelijk voor onder meer: dakbedekking, dakgoten en hemelwaterafvoeren, schilderwerk buiten en aan kozijnen, gevels en voegwerk, fundering en draagconstructie, cv-ketel inclusief jaarlijks onderhoud (tenzij contractueel anders), warmtepomp en mechanische ventilatie, elektrische installatie en groepenkast, riolering en hoofdleidingen, sanitair (toiletpot, wastafel, douchebak) en het vervangen van kit als die door ouderdom verdroogt, vervanging van glas bij ouderdomsbreuk, vloer- en plafondisolatie, en het verhelpen van vocht-, schimmel- en houtrotproblemen zodra die niet door verkeerd ventilatiegedrag van de huurder ontstaan.
Grensgevallen en hoe ze worden uitgelegd
Ontstopping van een afvoer is klein onderhoud, tenzij blijkt dat de oorzaak in het hoofdriool zit (dan verhuurder). Schimmel in de badkamer kan klein onderhoud zijn als de huurder onvoldoende ventileert, maar is verhuurderzaak als er bouwkundige vocht is (slechte isolatie, koudebrug). Vervanging van een cv-ketel is altijd verhuurder; jaarlijks onderhoud meestal ook, behalve als het huurcontract die kosten expliciet bij huurder legt en dat redelijk is. Bij twijfel beoordeelt de Huurcommissie of, voor vrije sectorhuur boven de liberalisatiegrens, de kantonrechter.
Wanneer mag de huurder het zelf laten doen en verrekenen?
Volgens artikel 7:206 lid 3 BW mag de huurder een gebrek zelf laten verhelpen en de kosten verrekenen met de huur, maar alleen na schriftelijke ingebrekestelling met een redelijke termijn én als de verhuurder daarna in verzuim blijft. In de praktijk werkt dit alleen bij overzichtelijke, gedocumenteerde kosten en met behulden bewijs (foto's, mailwisseling, factuur). Bij grote bedragen is voorafgaande toestemming van de rechter of Huurcommissie verstandig.
Huurder doet (klein onderhoud)
- Ontstoppen sifon, douche en wasbak
- Vervangen lampen, zekeringen en kraanleertjes
- Smeren scharnieren, sloten en raammechaniek
- Kit in keuken/badkamer opnieuw aanbrengen bij beschimmeling door huishouden
- Onderhoud tuin, terras en oprit (bij eengezinswoning)
- Schoonhouden ventilatieroosters en afzuigfilters
- Schilderwerk binnenmuren en plafonds (normaal onderhoud)
Verhuurder doet (groot onderhoud)
- Dak, dakgoten en hemelwaterafvoeren
- Schilderwerk buitenkant en kozijnen
- Cv-ketel, mechanische ventilatie, warmtepomp
- Elektrische installatie en groepenkast
- Riolering en hoofdleidingen
- Vervanging sanitair en glas bij ouderdom
- Herstel vocht, schimmel en houtrot bij bouwkundige oorzaak
Gerelateerde problemen
Vrijblijvende offerte
Vraag direct een offerte aan voor onderhoudsplicht huurder en verhuurder: wie is verantwoordelijk voor wat
Geen account nodig, geen scan invullen. Laat je gegevens achter en wij brengen je in contact met een vakman uit ons netwerk met ervaring in dit specifieke probleem.
- Binnen 1 werkdag contact
- Vakmensen uit ons netwerk
- Vrijblijvend en kosteloos
Veelgestelde vragen
Wie betaalt het onderhoud van de cv-ketel in een huurwoning?
De verhuurder. Vervanging is altijd voor verhuurder. Jaarlijks onderhoud meestal ook, behalve als het huurcontract dit expliciet bij huurder legt én er een redelijke korting op de huur tegenover staat. De huurder mag wel zelf de filter of waterdruk bijhouden.
Mijn huisbaas reageert niet op een verzoek om herstel. Wat nu?
Stuur een aangetekende brief of e-mail met foto, omschrijving en redelijke termijn (meestal zes weken voor niet-urgent, korter bij lekkage of gevaar). Reageert hij dan nog niet, dien dan een verzoek in bij de Huurcommissie (sociale huur) of start een procedure bij de kantonrechter (vrije sector). Zie /huurwoning/gebreken-melden.
Mag de verhuurder onderhoudskosten doorberekenen via servicekosten?
Alleen bepaalde diensten en niet de wettelijke onderhoudsplicht van de verhuurder zelf. Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, glasbewassing buiten en kleine herstellingen via een serviceabonnement mogen, mits transparant in de eindafrekening. Zie /huurwoning/servicekosten-onderhoud.
Ik huur in de vrije sector. Geldt dezelfde verdeling?
Ja. De artikelen 7:206 en 7:217 BW en het Besluit kleine herstellingen gelden voor alle huurovereenkomsten van zelfstandige woonruimte, sociaal én vrij. Het verschil zit alleen in de geschilbeslechting: vrije sector gaat via de kantonrechter, sociale huur via de Huurcommissie.
Kan een verhuurder klein onderhoud contractueel bij zichzelf houden?
Ja, in het voordeel van de huurder mag altijd worden afgeweken. Andersom (klein verhuurderwerk bij huurder leggen) is nietig op grond van artikel 7:242 BW als het sociale huur betreft, en in de vrije sector vaak vernietigbaar als het onredelijk is.
Andere huurwoning-artikelen
Twijfel je wie verantwoordelijk is voor jouw situatie?
Een gratis woningscan brengt per bouwdeel in kaart wat er aan onderhoud nodig is — handig om te onderbouwen welke punten je bij de verhuurder moet melden.
Start gratis woningscanBronnen & verder lezen
Wettelijke bronnen en onafhankelijke organisaties voor huurrecht.